产业园区已经从大面积的规模化复制时代正式迈入存量时代，市场正在倒逼园区运营商进一步打磨自身的产业运营模式与管理服务团队。

　　城市发展模式正逐渐从过去的投资、消费、出口三架马车驱动向供给侧改革转型，供给要素的优化配置，转向创新驱动。科技创新型企业对于产业服务、配套设施的要求越来越高，除了地方政府对于科技创新产业的政策、资源倾注外，园区作为推动产业发展的核心平台，产业运营服务能力的重要性进一步体现。

　　在这一趋势之下，方升观察到，产业园区运营商也逐渐开始从过去单纯的产业开发建设向产业发展的推动者、服务者、链接者转型。从各大龙头企业的定位转变已经能窥得此中玄机，例如定位为新兴产业推动者、科创生态营造者的张江集团，从资深园区专家转型产业综合运营平台的张江高科，再到近期发布的全新产业赋能平台——因大联科。

　　说到这个新亮相的“因大联科”，它的“兄弟公司”——中南高科大家其实都再熟悉不过了，作为制造业园区开发运营的规模化佼佼者，中南高科在今年仍保持着相当稳定的拓展节奏（在刚刚过去的12月，还一举新获5座园区），目前全国布局园区已有200余座，仅2023年一年就竣备交付近60个项目，在大家公认的行业寒冬里，可谓表现得十分沉稳笃定。

　　据了解，因大联科不仅是一个全新的品牌，更是一个独立于原中南高科业务体系的独立业务平台，如果说中南高科是在上一个窗口期快速上扬的第一曲线，那因大联科就是面向新形势下开辟的“第二曲线”，是一个集“创新开发、招商赋能、服务赋能”为一体的轻重融合发展的集团式平台，一改传统产业地产的路径打法，通过轻重融合、多元股东的“基因重组”模式，展现出这家民营企业在存量时代下的雄心与野望。

　　（因大联科架构图：来自因大联科官方公众号）

　　产业面临创新转型，产业园区亦然，在园区高周转模式降速之后，行业都在寻找新的“出路”。

　　有别于中南高科最拿手的“高周转”模式，因大联科在重资产领域推出了“创新开发”模式，协助与产业龙头企业、国有平台、资本方落地产业园区，这些园区也一般聚焦GDP在万亿以上的核心城市核心区位，未来将以“因大联科”品牌进行运作。

　　众所周知，产业龙头是地方政府供地的“头号目标”，但面对大面积的供地，产业方往往缺乏园区的开发建设、产业招商运营的能力，通过与因大联科的合作开发可以有效发挥双方优势。对于园区而言，产业龙头也可以发挥其链主能力，推动上下游企业入驻，形成完整而又稳定的产业集群。

　　目前因大联科与国有平台公司的合作，包括了从股权合作到产投联动，共同出资，也能聚集双方优势资源，辅以因大联科体系内专业的产业招商、产业服务能够快速推进园区产业生态的搭建。据了解，目前因大联科在合作的国企平台已有20余家。

　　（与长三角资本合作的绍兴国科生命健康园）

　　“基金+基地”模式也是因大联科“创新开发”的重要组成部分，目前因大联科已经与中科院长三角资本等资本方达成了战略合作。通过“基金+基地”模式，不仅仅将为因大联科带来更多产业投资领域的帮助，完善产业运营服务体系，也能基金公司的产业资源资源，进一步为园区招商赋能。

　　轻资产业务已经成为如今从民营园区运营商到国有平台公司都在探索的新趋势，不止是针对自持园区的精细化运营管理，更是力求将其逐步打造成为企业新的业务增长点。

　　针对传统重资产企业，走向业务的轻重分离，首先要面对的就是在管理自有物业之外如何从外部拓展新的轻资产园区？如何在攻克招商难题后，延续园区轻资产管理？

　　但轻资产业务如今正面临着园区项目留存率这个大难题，众所周知产业招商之难，也是如今存量时代下必须要攻克的痛点。当轻资产公司完成初期的招商工作之后，很可能就鸟尽弓藏。

　　然而这对园区持有者而言也并非最佳选择，因为如今以科创引领产业的大环境下，科技创新产业对于园区生态、园区运营服务提出了更好要求，缺乏这方面专业能力的园区，即使满租之后，也将面临企业不断流失的尴尬处境。

　　因大联科旗下的招商版块灯塔瓴科，在原中南高科的招商集团独立化、市场化运作的基础上，依托在80个城市，200+园区代理的规模化优势，深度把握了不同区域的产业市场情况、各类特色投资选址的诉求以及百万级的产业数据库积累，可以快速完成园区的招商工作。

　　轻资产招商，拼的就是效率。这也是目前灯塔数字化招商体系的一大特色：随着数字化、智慧化平台的搭建，灯塔瓴科一方面通过内部流程的优化和协作体系，促进组织精细化管理；另一方面，通过大数据线索池、多渠道线上获客等数字化工具，缩短信息流，长期降低获客成本，缩短成交周期。依托数字化招商体系，灯塔瓴科仅用时8个月就完成了惠州仲恺电子信息产业园的招商，实现45%国高新企业入驻的优秀成果，通过产业链数据分析，为苏州常熟智车城实现9个月产业链闭环和100%专精特新入驻。

　　灯塔瓴科的数字化能力不仅服务于招商，同样服务于后端运营和服务：利用200多万企业标签库洞察企业需求，从仅提供招商载体匹配，到构建帮助企业“找方向、找市场、找效率、找集群、找政策、找投资”等一系列的服务产品组合，以“一站式招商x企服”的企业发展网站，形成“招服一体”的核心竞争力。

　　比如灯塔瓴科与头部财经新媒体吴晓波频道达成合作，共同创办的“中德制造业研修院”，汇聚了100+权威政府代表、国内外头部专家学者、中国制造业500强标杆企业和企业家领袖，通过训战结合的方式提高制造业企业管理者的认知水平，掌握管理能力和领导能力，进一步推动中小型制造业企业的成熟发展。

　　产业服务不止是传统意义上的物业服务，更重要的是需要针对特定的产业集群提供专业的产业服务。特别是在如今以科创时代，中小型企业、研发类企业在发展初期处于成本管控、风险管控等因素考虑，更希望由园区提供部分人力、行政、融资、法务等职能服务。

　　产业园区的产业服务专业门槛高，专业属性强，但能够与企业客户产生更强的粘性，也能推动园区形成一个完整的产业生态圈。

　　因大联科的产业服务板块正是通过“五个链接”构建了产业服务无边界生态——一是链接产业服务资源，包括产学研资源、金融与资本资源、公共服务平台资源、数字化资源、低碳资源等；二是链接产业资源与企业资源助力企业发展；三是链接企业与企业促进产业链条式发展；四是链接政企资源，将政务资源引入园区；五是链接园区资源，用因大产服的园区运营与产业服务能力赋能更多园区，包括园区资产层面的智慧化、数字化、低碳化服务，以及产业/企业层面的服务等。

　　由此，因大产服从企业视角出发，围绕企业从初创、成长、成熟到转型的不同发展阶段，从研发、采购在内的不同经营环节，提供了入园服务、产学研服务等11大服务产品，解决企业在发展过程中的各类问题，让企业可以安心投入到主营业务中去。目前，基于已经在服务的100余个产业园区项目、1万余家入园企业，已形成了成熟产业服务体系并积累了丰富的案例。

　　在产业环境下行的当下，产业园区已经逐渐步入了“买方市场”，这将对产业园区运营商提出更多挑战。整个行业都需要开始做出改变，唯有深耕产业运营，打磨服务体系，才能在新时代抢得先机。

　　随着深化特色产业打造，企业对于生态、服务等需求的上升，产业运营已经处于不得不做的阶段，如何做好特色产业的运营服务，不仅将决定园区的招商进度，也能通过轻资产运营、产业服务等方面实现新的业务增长点。

　　因大联科的轻资产运营以及产业服务如今俨然已经走在了行业最前沿，未来能否趟出一条园区运营商向产业链接者转型的前路，让我们拭目以待。

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