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　　原标题：工业载体新模式——工业上楼

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　　前些年，在经济发展比学赶超的氛围下，各地掀起了一阵抓指标的高潮，为了多引进企业、产生税收，ZF挥霍工业用地，企业竞相跑马圈地，致使大量土地闲置或低效利用。

　　受累于此，土地增量所剩无几、用地成本不断攀升，一些企业难堪重负，北上广深等一线城市不同程度地出现了制造企业外流、产业空心化等现象。

　　为解决工业用地紧张问题，充分利用土地资源，优化产业结构，推进产业转型升级，各大城市开始积极探索工业载体新模式——工业上楼。

　　工业上楼路子虽然好，但关键还得看怎么用。迄今，工业上楼仍处于推广初始阶段。

　　暴露的问题包括但不限于：厂房供给与企业需求错配、运营成本过高、政策指导缺少……

　　如何因地制宜、因材施教，找到“正确的上楼姿势”，发挥其蕞大的价值效应，成为了许多城市、尤其是发达城市的重要课题。

　　一年前，MLC产业研究室通过《什么？土地的效益长在天空里？》，已向大家分享了工业上楼的创新实践，本期我们将目光重新聚焦到工业上楼，用发展的眼光再探工业上楼的实施路径。

　　存量时代，鼓励存量产业用地提容增效逐渐成为共识。工业上楼作为把空间要素变成超大增量的重要路径，受到国家和各地政府的高度关注。

　　2021年7月27日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法。其中，在第十条——划定“区块线”，保障工业发展空间的内容中，便提出要推广“工业上楼”模式。

　　同处大湾区的深圳、东莞、佛山、广州先行探索，中部的武汉、北方的青岛等地纷纷效仿，伴随MO新型工业用地一起出台了系列政策措施。

　　目前，深圳、佛山、东莞、青岛等地的部分区市已出台明确政策支持，提供较大力度补贴，杭州、嘉兴等地也在尝试性探索。

　　政策上，“工业上楼”逐渐显现出指标规范化的趋势。

　　以深圳光明区于2021年12月推出的《深圳光明区“工业上楼”建筑设计指南（征求意见稿）》为例，该《征求意见稿》从国内外典型“工业上楼”案例、重点产业集群生产工艺空间需求等维度，明确适合“工业上楼”的产业类型及细分领域，形成兼具鼓励性指标与限制性指标的园区“工业上楼”建筑设计指南。

　　今年年初，光明区在《光明区连片产业空间攻坚实施方案》中，更是提出了从严落实“工业上楼”、特色产业园区建筑设计指南细项指标，持续打造高标准、高品质产业空间，进一步强调了工业上楼指标的标准化和规范化。

　　政策向好，不少房企亦纷纷涉足，这从一些地区的房地产交易市场可见端倪。

　　如佛山：2021年6月，华润置地和中城新产业联手以3700万元成功竞得桂城文翰湖片区挂牌交易的的一宗工业地块，目标打造“工业上楼”新标杆，建设5G+工业互联网产业高地。

　　如深圳：仲量联行数据显示，2021年，办公楼成为深圳大宗交易市场的主要类别，占比约7成，以自用型投资为主，其中工业物业投资增长明显，且呈现“工业上楼”趋势，全年录得10宗交易，均为自用型需求。

　　如广州：戴德梁行数据显示，2022年头部季度，高端制造业成交面积占广州全部甲级写字楼成交面积的15.8%，需求环比扩大3.7个百分点。

　　工业上楼已然成为产业地产的新趋势。

　　工业上楼，究竟是闻风而动的脑子一热，还是深思熟虑后的可行之举？

　　本质上，工业上楼是一个从平面到立体生产空间转变的过程。

　　在机器代人、工业互联网等新技术应用下，企业生产工艺与流程发生较大改变，由此对生产空间的平面连贯性、垂直方向上的货物运输联系、总控中心的设置等产生新的需求。与此同时，政府和企业对于智能型工厂的要求和需求也越来越高。

　　高端制造产业发展本身对生产智能化、数字化就有更高的标准，而工业上楼楼宇在建设上就有配套智能化、数字化发展优势。

　　“上楼”，是由各方面需求综合促成。

　　在这里，不得不提被称为先进制造业的标杆——灯塔工厂。作为涵盖了智能制造、数字化转型等重要发展方向的“灯塔”，其应用场景的拓展和创新，正逐步成为技术创新和产业数智化的新范式，也为工业上楼的发展注入全新的活力。

　　以坐拥四座全球四座“灯塔工厂”的海尔为例，从首批入选到打造的第4家灯塔工厂，海尔逐步实现空调、冰箱、洗衣机、热水器四大产业领域的全面覆盖，其背后的海尔卡奥斯工业互联网平台也逐渐出圈。

　　卡奥斯不仅实现了数字化改造，而且通过数字化手段面向用户开放全流程,使其参与研发、设计、制造，实现产业链的链接形式随用户需求灵活变化，为发展端到端灯塔工厂提供数字化解决方案。

　　而通过卡奥斯，海尔的“灯塔经验”也在不断对外复制，并在工业上楼得到了应用。如2020年，青岛市市北区建设的青岛工业互联网产业园，便是一个“工业上楼”园区，其发展正离不开海尔卡奥斯的推动。

　　灯塔工厂是数字化制造的世界蕞高水平，荣膺灯塔工厂是对先进制造企业主动拥抱新技术、推进数字化的表彰。我国灯塔工厂数量不断攀升，正是我国制造业加速迈向高端化、智能化、绿色化发展的生动注脚。近年来，我国大力推动智能制造，建设智能工厂和智慧产业链，制造业数字化、网络化、智能化水平不断提升。数据显示，目前我国已建成600多个具备先进水平的智能工厂，企业数字化研发设计工具普及率、关键工序数控化率分别达到73.5%和52.4% 。

　　尽管越来越多的企业正在朝着数字化的方向努力，但在产能丰沛、商品琳琅的当下，新技术扑面而来、新模式竞相涌现，产业转型升级的突破口在哪里？究竟要在哪些方面“革故”，又以何种方式“鼎新”，成为一些制造企业成长壮大道路上亟待破解的难题。

　　细细分析灯塔工厂入围企业不难发现，无论是老牌汽车工厂的产线柔性升级，还是新式服装车间的需求敏捷响应，其共性都在于以智能制造为主攻方向推动全价值链技术变革和优化升级。可见，锚定数字化、智能化的发展方向，找准痛点持续深耕，才能构建起企业发展的新引擎。

　　向“用得值”着眼，有成效才是硬道理。如今，以5G、人工智能、大数据等为代表的新一代信息技术发展方兴未艾，只有以改进成效为目的推进新技术与制造企业深度融合，才能真正实现有效制造。除了制造成本之外，企业还应结合自身需求，应用技术，展现出在生产效率、能耗水平、上市速度等关键运营指标上的卓越改善成效，才能打破增长瓶颈、拓展发展空间。

　　向“用得广”发力，能“复制”才有竞争力。“灯塔”的效应在于引领和照亮。一个集成多项新技术应用的数字化工厂，要能向多个工厂进行推广复制，推动其生产、管理和研发转型升级，才能从产品输出迈向技术输出、能力输出，在提升自身竞争力的同时，助力产业链智能化。从长远看，以“鼎新”带动“革故”，有利于推动制造业产业模式和企业形态的根本性转变，促进我国产业迈向全球价值链中高端。

　　向“用得好”突破，可持续才能得长久。走绿色低碳发展之路既是大势所趋、也是全球共识。制造企业应提升能源管理水平，以更好的资源生产更多优质产品，构建绿色增长新引擎。梳理全球灯塔网络中的90家灯塔工厂，大多数工厂在通过多种技术手段提升生产经营的可持续性，这些做法为制造业企业转型升级树立了榜样，引领了航向。

　　工业上楼，从硬件空间到软件服务，倒逼产业空间载体的开发运营商向“用得值、用得广、用得好”发力，从而助推我国制造业规模继续向上攀登，做强做优做大实体经济，把握优势乘势而上，沿着数字化、智能化、绿色化的道路坚定转型升级、持续技术创新，从制造业大国迈向制造业强国。

　　如今，全球共有来自22个行业的103家工厂获得灯塔工厂的殊荣，其中有37座位于中国，占比超过1/3，总数位居世界头部。以“灯塔工厂”为代表的智能型工厂将是中国乃至世界未来工厂发展的趋势，对其持续关注，将有助于我们了解技术升级影响下企业对于生产空间需求的变化，从而进一步研判工业上楼的发展方向。

　　尽管工业上楼在迅速发展，但在实践过程中，仍然有很多企业和园区难上楼，上不了楼。

　　之所以如此，得从工业上楼的建筑形式讲起。

　　虽然工业上楼极大地提高了工业空间的利用效率，但由于受限于高层楼宇的承重，“上楼”企业一般适合生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小、并且在产业生产过程中震动较小的高端制造业，例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。

　　像涉及到这些领域的，这楼就不是那么好上的：

　　涉及大型设备的零部件生产环节难上楼，其他环节可上楼，企业难以上楼的原因首先是注塑、冲压、挤压、五金开模等环节，需要用到的生产设备尺寸大、重量大，需要放在首层，主要包括机械装备、电子信息、五金、机器人等行业。

　　涉及到包装、功能材料等行业的生产设备规格大（比如某包装企业设备长150米、高12米），部分行业由于环保原因需要设置管道（比如某灯饰企业需安装排气管道）的，也需要将生产环节放在首层。

　　但明确产业定位只是头部步，要向成功实现工业上楼，仍有一条很长的取经路。

　　以坪山为例，目前，生物医药、新一代信息技术、新能源汽车和智能网联已经成为坪山区创新发展的三大主导产业，而5G、人工智能、物联网、区块链等产业更成为激发促进坪山产业多维发展的“X”因素。

　　当前，坪山已在工业上楼方面展开多方实践。如坪山城投智园，就是以新一代信息技术和智能制造产业为主，旨在打造立体“智”造、多元“智”融、共享“智”环、生态“智”业的新一代创新型“工业上楼”园区标杆，实现全产业链升级，并计划于2023年竣工。

　　诚然，其产业定位是符合工业上楼的产业方向，所积累的产业基础也无形之中为工业上楼叠加了先天优势，但仍有一些问题不可忽视:

　　比如，虽然定制化空间产品更符合企业自身需求，但需考虑定制成本和后续运营服务成本，同时或将带来运营成本上升；

　　再比如，当前区域还未出台工业上楼相关引导政策，在此背景下，企业可能对工业上楼了解不深、信心不足，害怕试错成本过高，工业上楼的推广便曲高和寡。

　　回答是：产业前置，规划先行，因材施教，政策支持！

　　上面已经讲到，工业上楼对于产业有一定的要求，要想发展工业上楼，深入调研，充分了解用户的核心诉求，解决其上楼的痛点，明确产业定位就显得尤为重要。

　　那在实际的实施中，如何选择适合上楼的产业呢？

　　以《深圳光明区“工业上楼”建筑设计指南（征求意见稿）》为例，该《征求意见稿》主要在产业发展模型的基础上，对是否能上楼的产业做相关研判。其产业发展模型包含环保安全、减振隔振、工艺需求、垂直交通和设备载重五要素。

　　一般来说，适合上楼产业有以下几大类：

　　新一代信息技术、高端装备制造（部分）、绿色低碳、生物医药、新材料、海洋经济等战略性新兴产业，和关联小规模中试及生产制造环节 ；

　　芯片、人工智能、无人机、服务类机器人、智能设备、高端医疗设备、移动智能终端、新能源等产业的小规模中试及生产制造环节；

　　重点发展电子及通信装备制造，计算机及办公设备制造，仪器仪表制造、航空、航天器及设备制造等先进制造业，和新能源、大数据、物联网等新兴产业。

　　另外，虽然说发展高端制造业成为新的大势所趋，但高端产业是一个体系，不是想升级就升级、想上楼就上楼，基础、标准、配套要求高。

　　如集成电路要突破，就要关联封装、测试、设计，以及5G技术，涉及到操作系统、微处理技术、光刻机等；新能源车要突破，就不仅要关联电池产业，还涉及到工业软件、合金技术、材料技术等。

　　将无法上楼的环节如仓储和核心部件生产放在一层，组装环节放在二层，将办公、展示、会议、检测等功能放在更高楼层，形成“下生产、中组装、上服务”的空间布局。

　　从技术上来说，大部分行业可以上到高层。考虑到运输成本、工艺流程、厂房建设成本等因素，企业不愿意上到高层。一般机器生产企业（如家电、家具、电子信息、机器人、五金）蕞高可以到6层，劳动密集型产业（如服装、制鞋）或知识密集型产业（如医药）企业蕞高可以到8层。

　　工业上楼虽然是拓展产业空间的重要路径，但也不是所有地方都适合走这一条路的。

　　当前，鼓励和尝试“工业上楼”的多是东南沿海城市，主要集中在珠三角和长三角新产业、新业态活跃涌现，以及中小制造业活跃的地带。

　　土地资源较充沛、中小企业量级严重不足的中西部城市尚未到“立体工厂”时机。

　　招商人员并不是卖房子的，而是产业链条上提供解决方案的专业咨询顾问。这就意味着在产业园招商和运营的过程中要以产业为先，抓住特色卖点，做好营销定位，同时合理的定价策略与运营策略也必不可少。

　　在特色卖点上，产权可分割出售等是重要吸引点，如松湖智谷、联东U谷青岛项目（部分）均可分割出售。

　　在定价策略上，首层、中间层、高层形成价差，吸引不同需求客户，如顺德龙江某商品厂房首层售价超过4000元/平方米，2-5层单价约为3000元/平方米，5层以上单价低于3000元/平方米。

　　另外在运营策略上，采用“先招商、后建设”的模式，为目标企业建设定制型厂房，亦成为了部分运营商降低商品厂房的空置率的重要路径之一。

　　政策相关引导和支持当然会给予开发商与企业更多的信心。

　　如在产权分割上适度的政策松绑，将缓解开发建设方的成本压力；出台相关的配套扶持政策，培养用户习惯，提高企业上楼的意愿度；设立专项资金扶持政策，减轻企业在租金和试错成本上的顾虑。

　　总之，要想掌握成功的上楼姿势，政府、开发商、企业各方力量都需要积极调动起来，在此基础上，因地制宜的发展工业上楼，才是成功蕞大的砝码。

　　来源：MLC产业研究室返回搜狐，查看更多

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