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拓张保守2023年10月产业运营服务发展报告

admin8个月前 (09-21)灯塔瓴科产业信息47

　　拓张保守 2023年10月产业运营服务发展报告

　　观点指数企业拓张偏保守，与国资合作成潮流期内产业运营企业的动作更偏保守，新项目动工和启动较少，更多以签约合作和推动招商落地为主，合作方面更强调与国资平台的合作。其中，由晋园发展集团和产业集团与润城新产业，共同合作和招商运营的南翼晋江国际芯创港产业招商中心开幕。中新绿发则与苏州工业园区娄葑街道举行战略合作签约，合作建设创投工业坊分布式光伏发电系统项目。

　　工业地需求仍在低位，上海出台“工业上楼”新政从本月的拿地情况来看，产业地产企业积极性不高，样本企业中仅万洋众创城和中南高科有摘得新项目土地，更多工业用地由政府平台公司摘得。从工业用地供应和成交数据来看，市场仍处低迷，恢复仍需时日。政策方面，上海出台了鼓励“工业上楼”的新政——《关于推动工业上楼打造智造空间的若干措施》。

　　三支产园REITs部分解禁，市场量价齐跌从交易数据来看，9月REITs市场出现量价齐跌的情况，回调明显。市场表现方面，产业园REITs走势各异。其中，和达高科产园REIT、华安张江产业园REIT、湖北科投光谷产业园REIT、合肥高新产园REIT四只收涨，其余均为下跌。另外，合肥高新产园REIT、临港创新园REIT和东久新经济REIT均在期内发布基金份额解除限售提示性公告，将先后在10月中旬解禁，9月二级市场价格或反映了一定的波动。

　　企业拓张偏保守，与国资合作成潮流

　　期内产业运营企业的动作更偏保守，新项目动工和启动较少，更多以签约合作和推动招商落地为主，合作方面更强调与国资平台的合作。

　　其中，由晋园发展集团和产业集团与润城新产业，共同合作和招商运营的南翼晋江国际芯创港产业招商中心开幕，这也象征着泉州南翼国家高新区晋江区域招商工作开启加速。

　　“润城新产业”是华润置地与中城新产业联合成立的两大产业创新平台之一，主要从事轻资产运营业务；另一平台为“华城新产业”，主要从事重资产开发业务。对于润城新产业而言，与国资平台合作是公司拓张的重要手段。

　　据悉，润城新产业已服务全国超过100个地方政府，300多家龙头企业实现全国布局。

　　中新绿发则与苏州工业园区娄葑街道举行战略合作签约，合作建设创投工业坊分布式光伏发电系统项目。

　　据观点指数了解，中新集团的绿色公用业务奠基于开发苏州工业园区的城投职能，中新公用是承担中新集团“两翼”之一的绿色公用业务的主要平台，中新律法则是承担光伏业务的分部。对于中新集团而言，业已形成体系的绿色公用业务已成为其增收的重要渠道，是与其他产业园区企业竞争的重要优势。

　　工业地需求仍在低位，上海出台“工业上楼”新政

　　从本月的拿地情况看，产业地产企业的拿地积极性不高，样本企业中仅万洋众创城和中南高科有摘得新项目土地，更多工业用地由政府平台公司摘得。

　　出让数据方面，9月工业用地成交数据较8月有所回升，但仍为年内次低位，未见显著反弹；供应部分则较8月大幅下降，供应土地规划面积为年内蕞低水平。总的来说，工业用地市场仍属低迷，恢复仍需时日。

　　数据来源：Wind，观点指数整理

　　据观点指数了解，中南高科成立之初打造的头部座产业园区——中南高科产业园就在通州湾，距今已有十一年。该项目与此次拿地的项目相邻，未来将形成双园联动的局面，显示中南高科对南通，特别是通州湾区域制造业发展未来的看好。

　　期内，上海市政府正式印发《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》。措施中提到，上海的工业上楼旨在进一步支持实体经济，构建上海“2+（3+6）+（4+5）”现代化产业体系，适应现代产业新形态，以高端化、智能化、绿色化为方向，推动轻生产、低噪音、环保型企业“工业上楼”，支持各类经营主体建设3000万平方米“智造空间”。

　　从历史来看，粤港澳大湾区是工业上楼在国内发展蕞早、蕞完善的地区，当地工业以中小企、轻工业为主，再加上优质工业用地稀缺，自然走上“向天空要空间”的道路。

　　“工业上楼”的好处不仅仅在于解决工业用地紧缺的问题，更重要的是为头部城市提供了一条工业存量资产盘活的有效途径，使头部城市在实现产业转型的同时，可以将高新技术企业的制造基地留在当地，避免产业空心化，这在强调“制造业强国”的当下尤为重要。

　　特别对于上海而言，很多高新企业将研发总部设在上海，而当企业发展由研发转向生产，要实现成果转化时，却苦于同区缺乏适合的生产空间，只能迁往周边城市，这也带动了周边城市的发展。然而，在当前国家强调制造强国的大背景下，上海市更希望[陈朗洲1]能将高新制造业留在本地，避免上海出现真正的产业空心化。

　　今年5月，上海市印发《上海市推动制造业高质量发展三年行动计划（2023-2025年）》的通知，其中就提到要“发挥制造业对全市经济发展和创新转型的基础支撑作用，率先探索具有新时代特征的新型工业化道路”。

　　如今“工业上楼”已成为产业地产的热点话题，但并不是所有工业都适合“上楼”，因为不是所有企业都能承担上楼所带来的的成本提升，还需要更因地制宜、因时而变的方案。

　　三支产园REITs部分解禁，市场量价齐跌

　　从交易数据来看，9月REITs市场量价齐跌，有一定回调。

　　市场活跃度方面，六大行业类型REITs均有所回落，其中生态环保、仓储物流、交通基础设施跌幅靠前；成交量方面，9月28只REITs累计成交量较上月环比减少32%，大宗交易共计成交28笔，较上月（47笔）同样有所下降。

　　另外，9月单日平均成交量基本在300万份以下，能源基础设施、交通基础设施、生态环保和仓储物流四类资产区间日均换手率不足1%，显示市场成交情绪较8月有所回落。

　　市场表现方面，产业园REITs走势各异。其中，和达高科产园REIT、华安张江产业园REIT、湖北科投光谷产业园REIT、合肥高新产园REIT四只收涨，其余均为下跌。华安张江产业园REIT涨幅蕞大，达到4.85%，主要源于今年前几个月跌幅较大，现时短期触底反弹，后续需继续关注张润大厦的出租率恢复情况。

　　另外，合肥高新产园REIT、临港创新园REIT和东久新经济REIT均在期内发布基金份额解除限售提示性公告，将先后在10月中旬解禁，9月二级市场价格或反映了一定波动。

　　一级市场上，中金山东高速REIT于10月10日起发售，这也将成为第29只上市交易的公募REITs。该单REIT募集基金份额共计4亿份，认购价格为7.463元/份。在发售结构上，战略配售部分占比77%，其中原始权益人及其关联方占总份额的比例约为53%。

　　另外，博时津开科工产业园REIT于9月25日获受理。公告显示，该项目资产包括天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园。

　　截至2023年6月底，两项基础资产合计约22.06万平方米，估值总价14.48亿元，平均估值单价6565元/㎡，基金在2023年7-12月、2024年度和2025年度的预测净现金流分派率分别为2.04%、4.25%和4.73%。两项资产运营成熟满3年，合计出租率为87.62%，共入驻市场化租户115户。

　　截至2023年10月9日，上市交易的公募REITs共28只，首发募集资金总额达926.25亿元，离千亿大关愈发接近。

　　市场普遍预计，四季度可能开始出现REITs新项目发行提速的情况，而从以往数次新项目集中发行的经验来看，或较难带来市场热度明显、长期的提升，也不存在对存量项目资金带来明显分流，大幅冲击估值的情形。

　　据了解，目前有5只公募REITs已申报正等待上市。其中，嘉实中国电建清洁能源REIT、博时津开科工产业园REIT、建信金风绿电REIT三只产品已获受理。