本文节选自《2019中国产城运营商30强白皮书》，阅读全文请见本书

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　　中南高科成立于2014年，致力于打造高科技产业园区，是中南集团战略升级的重要板块。作为中南高科的母公司，中南集团成立于1988年，旗下还拥有房地产集团（中南置地）、建筑集团以及中南实业投资集团等，是中国民营企业前20强。目前，中南集团的业务遍及全国26个省、160多个城市及澳大利亚等海外市场。

　　核心团队来源于联东，2018年从中南置地中剥离。中南高科，作为一个以销售型产业园、工业园为主要产品和盈利来源的产业地产商，公司的核心团队来源于联东，多位高管均是联东出身，包括现任集团总裁从学丰、常务副总裁李劲等。故其发展路径也被视作联东模式的复制，而中南高科与联东有着相同的基因，可以通过对建筑施工的专业性理解，强化对成本和建设周期的控制。目前中南高科以园区载体建设与实体企业投资为基础，结合集团全产业链优势，截止到现在已经进驻42个城市，并打造了57个产业园区。不过，考虑到中南高科刚刚起步，盈利能力不强等因素，公司已经被集团从中南置地中剥离。未来随着业务的不断成熟与拓展，可能还会重启登陆资本市场计划。

　　中南高科旗下打造“一体两翼”业务模型，其中一体指的是载体，即产业集群的打造，两翼分别为实体企业投资以及产业运营服务。蕞终以“载体打造+投资+运营”的模式结构建立起公司发展的基础。

　　“一体”载体建设模式核心打通中南集团的建设和开发业务，以建筑协同驱动业务利润率提升。中南高科“一体”载体建设模式的核心，打通了中南集团的建设和开发业务，并构成载体建设前中后端完整的一条线：其中，前端在建筑业务上，依托集团建筑板块即中南建设，用建筑协同驱动业务利润率提升。中端，在开发业务上，中南高科全部厂房以出售为主，以此获取产业地产开发收益。后端在业务出售的基础之上再依托于公司“三好一快”战略以及631快建设战略驱动的地产载体的快周转，加快回款速度，实现产业地产滚动开发。蕞终，产业地产载体在前中后端的模式推进下，实现高周转的同时，通过建筑及开发业务上一面减成本一面增利润，提升公司整体的投资回报率。

　　“两翼”实体投资以及运营业务更多处在理论阶段，需要更多时间去验证公司投资以及运营体系的可实践性。目前公司的首要目标还在集中在载体建设冲规模阶段。只有公司的规模起来之后，建立起一定的平台高度以及招商能力，届时可以再去做轻资产以及委托管理等业务，未来的运营、投资等服务都可以延伸开来。这也是中南业务模式逻辑的体现之一。

　　3.1三大产品线，有效放大区域价值，提升招商能力

　　中南高科目前旗下拥有产业小镇、新型产业园、产业综合体三大产品线。三大产品线业态组合有所区别，并聚焦不同产业方向，公司能够在根据区域的特点布局相应的产品，有利于放大区域价值的同时，还可以根据企业的不同发展诉求和发展阶段安排在不同的产品之中，能够有效发挥各自产品的价值，进一步提升公司的招商能力。

　　图2：三大产品线中南高科产品内部标准及特点（基于中南高科萧山钱江云谷产业园与联东集团萧山国际企业港产品比较）

　　对比两家公司的产品组合以及产品设计可以看出，中南高科的产品有三大特点：

　　一是产品较为多样化，面向客户多元化，

　　从而使其能够更容易实现招商。二是产品的成本控制能力较强.。

　　相比于联东，中南的项目层高只有6米,外墙使用面砖、涂料混合方式，能够有效节约成本，而且在排水、绿化、地面面砖、电梯配置，建筑入口等方面中南高科通过较为细部的操作实现了一定的利润节省。三是产品品质与招商质量略逊于联东。

　　相比于联东，中南高科除在立面使用耐久性较差的材料之外，在排水和绿化等方面因为采用了更为节省成本的方式，造成整体品质效果一般，相比于联东有所差距。投资策略：

　　三大因素驱使中南高科项目多布布局在华东地区且敢做下沉。

　　一是经济因素，华东很多区域早年都是零散的县域经济，产业基础雄厚，在当下的产业环境下，对于标准厂房的需求量很高。

　　二是得益于华东区域的交通环境，与中南对于区域的的熟悉程度，华东区域航空、陆路以及水运系统都非常发达，且中南长期区域深耕，在区域上把握机会，获取机会的能力更强。

　　三是华东区域人口比较多，使得这种大规模生产成为可能，于是在有这种龙头的大规模生产企业入驻进来，中小企业配套肯定有需求。

　　中南集团旗下拥有产业投资板块，并且还曾参与过民营卫星的发射，实力雄厚，故利用集团的资金以及投资优势能够给予中南高科的招商以一定支撑，但具体业务落地方面仍待观察。而在集团产业投资板块的支持下，中南高科之所以能够在短短几年的时间聚集起“千人”规模，主要源于2点原因：一是高薪资，高招商成功率。中南高科产业园区以销售为主，和地产销售类似，利润率相对较高，给到招商人员的佣金自然比较高。并且依托于集团的资源支持，尤其是集团建筑板块，会接触很多上下游企业，例如典型的钢筋、水泥以及建筑建材等，而这些生产都是需要厂房的，这可以使其能够有效扩充项目进驻园区，提升招商成功率。

　　二是利用区域中介资源扩充规模。中南高科园区以销售为主，会接触到许多区域上的中介资源。中南高科可以积极利用这些中介资源，以有效扩充招商规模。

　　构建“一超四强五大满天星”的招商联动模式，推动招商进程。

　　此外，中南高科在千人规模的基础之上，还以“产业先行”为核心理念，打造出“一超四强五大满天星”的招商联动模式。其中，一超招商中心位于德国，服务于德国企业“引进来”与中国企业“走出去”；

　　招商中心通过深耕北上广深一线城市，助力一线城市老工业区企业向新型工业区域转移；五大招商中心位居杭州、南京、武汉、重庆、青岛中国五大核心城市，助力国家重点产业迭代升级发展；满天星招商中心则全面扎根国内重点制造业城市，利于区域实现快速产业集聚与发展。蕞终利用“一超四大五小满天星”的多维招商模式，打通地域壁垒，强化与企业的链接，形成中南高科内部国内外资源的联动，不断强化招商能力，推动招商进程。

　　打造全生命周期园区服务体系，保障企业前行。中南高科园区构建起全生命周期园区服务体系，包括基础服务平台、政务服务平台、运营服务平台、金融服务平台以及人才服务平台等。结合入园企业的痛点，难点问题，以诉求为导向，切身解决企业的困难，保障企业平稳运行。同时，不止限于园内，在园外，中南高科还将利用自身资源优势，以每个项目为原点，搭建企业与政府、产学研机构的合作桥梁，实现企业自身与区域经济发展双赢。

　　稳健业务模式，支撑公司园区拓展。

　　中南高科作为产业地产的“后起之秀”，近几年能够发展的如此迅速，在4年的时间内布局超过50个园区，着实令人惊叹。而其所取得的成就根源就在于是业务模式成功的一种体现。其实公司整体的业务模式比较保守，基本上复制于联东，业务条线较为狭窄，但也正是因为窄，所以有助于公司能够招到合适的人才，并把园区各个业务领域做透，在领域内能够形成一定的优势，自然会吸引政府和企业对于园区的注意力。依托集团建筑基因，扩大利润空间，稳定业务模式驱动。

　　此外，中南高科能够取得目前成就的另外一个重要原因就是中南集团的支持，尤其是依托集团本身的建筑板块，减少开发成本，能够有效扩充自己的利润空间的同时，也能够给予中南高科的业务模式驱动一定的稳定性，保障中南高科的业务能够稳健的扩展开来。其实这也是体现开发商进驻产业地产领域的优势所在，可以利用集团内部的业务、资金以及人才等优势以支撑产业地产领域的发展，但关键还是要选对模式。THE END

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